高騰する建築費でも儲かる賃貸事業の提案：魔法のアウトドアリビングとその魅力

土曜日の遅い朝、アウトドアリビングでブランチを楽しむのが私の至福の時間です。

厚切りベーコンをカリッと焼き、オムレツは難しいので目玉焼きにします。実は目玉焼きにもコツがあって、卵白が焦げて固くならないようにしつつ、卵黄は半熟に仕上げるのが最近私が覚えた技です。

冷えたマンゴージュースと香り高いコーヒー、季節のフルーツを添えたプレーンヨーグルトも一緒に。メインは京都の進々堂の「醍醐味」、最高級の食パンです。

それを超厚切りにして、カルピス特選バターをたっぷり塗り、こんがりと焼き上げた「醍醐味」が艶っぽく光ります。

バルミューダのスピーカーから流れる控えめなハワイアンミュージック。気分はもう、ワイキキのハレクラニのラナイにいるみたいです。

時々、小鳥がチチッ、チチッと遊びに来てくれることもあります。

そんなリラックスした朝を、アウトドアリビングという特別な空間で迎えることができたら、心から幸せを感じることでしょう。

アウトドアリビングのある豊かな暮らし。

この試みは、おそらく賃貸マンションでは初めての試みだと思います。

場所は群馬県前橋市で最も美しいエリア「広瀬川パーク前」。広瀬川は前橋市の中心街から徒歩10分という、アクセスも抜群の立地です。

ちなみに、間取りは次の通りです。

ついでにちょっと、アウトドアリビングの秘密についてお話させてもらっていいですか？

「建ぺい率」という言葉をお聞きになった方は多いかと思いますが、その兄弟に「容積率」というものがあるんです。

容積率とは、その敷地に建てられる建物の総面積の上限を規制するもの。つまり、土地に対してどれだけの面積の建物を建てられるかという基準です。

ところが、アウトドアリビングはほとんど面積にカウントされないので、お得なんです。そう、ボーナス的存在なんです。

早速、このアウトドアリビングのある賃貸マンションについてご紹介します！

マンションオーナーは知らないと損する、お得なアウトドアリビングの秘密

上のイラストは、容積率のケーススタディです。

《建ぺい率》たとえば土地の広さが300㎡だとして、建蔽率が70％と定められていたら、建てることができるのは210㎡です。　　　とても単純です。

《容積率》　複雑怪奇なので、単純化してお伝えします。

　　容積率が200％の場合、300㎡×200％＝600㎡。これがその土地に建てられるMaxです。Aタイプの室内面積は約50㎡なので、600㎡÷50㎡＝12戸が総戸数となります。同じ12戸でも、図に示すようにいろいろな設計が可能になります。

　A　:　１フロア4戸×3階建て＝12戸

　B  ：  １フロア3戸×4階建て＝12戸

　C   :   １フロア2戸×6階建て＝12戸

　　もちろん高さ規制などもあるので、気を付けないといけませんが、要するに総戸数は12戸なのです。

アウトドアリビングは約10㎡です。10㎡は約6帖です。　6帖もあれば、余裕でダイニングテーブルをおけます。ビーチベッドもおけそうですね。シエスタに最適。

もし建築基準法で、アウトドアリビングを室内面積にカウントされると、600㎡÷60㎡＝10戸が総戸数となります。２戸も減ってしましました。これでは採算が取れません。

ところが建築基準法では、アウトドアリビングは室内面積にほぼカウントされないので、12戸つくることができます。
このプラス2戸は非常に大きなメリットです。土地活用率が20％も向上することになります！
さらに、家賃も高く設定できるため、収益性が大きく向上します！

建築基準法ではカウントされないものの、入居者募集の際には有効に活用できる「秘術」についてご紹介しました。

そして、最後に非常に重要なポイント、建築費についてお話しします。

実は、アウトドアリビングを作るための建築費と、ベランダを作るための建築費はほぼ同じです。

例えば、幅1.2ｍ、長さ8ｍのベランダを作ったとしても、それは入居者にとってはあくまで「オマケ」のような存在に過ぎません。

しかし、アウトドアリビングとして仕上げれば、それは立派な専有面積となり、室内とは違った魅力を持つ素晴らしい空間に変わります。

マンションの家賃を高く保つ秘訣

初めてハワイに行ったとき、濡れた水着をラナイのベンチで乾かしていました。

ちょっとABCストアに行ってマカデミアナッツを買って戻ってきたら、水着は洗面所に移されていました。そこには「Do not hang laundry on the lanai（ラナイに洗濯物を干さないでください）」というメッセージカードが。

なるほど…みんなでルールを守ることで、ワイキキの景観が保たれるんだなと実感しました。

ハワイのコンドミニアムと日本のマンション、どうしてこんなに違うのでしょうか？

先進国と後進国？ 富裕層と貧困層？ アカヌケた人たちと、ダサい集団？いや、そんな大げさな話ではありません。

日本のマンションのベランダには洗濯物が干してある。それだけの違いです。

でも、マンションは生活の場ですから、物干し場は必要ですよね。乾燥機があっても、たまには日光に当てたいものです。

洗濯物を干さないから、景観を保て、建物としての価値が上がる

広瀬川パーク・レジデンスでは、アウトドアリビングとは別にサービスバルコニーも設けました。「洗濯物はここで干してくださいね」と、きちんと専用のスペースを用意してあげないと、ルールは守られませんよね。

ここで質問です。ハワイのホテルのラナイに、エアコンの室外機やトユはありますか？

答えは「NO」です。

ハワイのラナイにはエアコンの室外機もトユもありません。トユがないのは気候のおかげですが、エアコンの室外機がないのは、景観を損ねないように工夫されているからです。

建物は、表と裏のデザインをしっかり分けて設計しないと、美しさと便利さを両立できません。

広瀬川パーク・レジデンスでは、表側に洗濯物干し、エアコンの室外機、給湯器、トユなどが見えないように工夫しています。お部屋の換気やレンジフードの排気も裏側に配置しました。

このようにすることで、家賃を高めに設定できるのです。築年数が経っても美観が保たれれば、家賃を下げることなく維持できます。

日本にもある景観を大切にした、高く売れるマンションの一例

これは、私がずっと前から住みたいと思っていた「日興御所前スカイマンション」です。

1976年9月に完成し、なんと築50年になります！

私がこのマンションに注目していた理由は、管理が非常にしっかりしているからです。ガーデンの手入れやエントランスの掃除も完璧で、なんと洗濯物が一枚も干されていないんです！

こんなマンションが日本にもあるんですね。これは分譲マンションで、築50年でも高い価格で売れることが分かります。

賃貸に出している部屋もあるかもしれませんが、空き部屋を見かけたことはありません。

日興御所前スカイマンション、素晴らしいです。

こうした、景観というこだわりをマンションに加えることで、築年数が経っても価値が下がることない価値あるマンションを作ることで永続的に安定した不動産収益を得ることが可能になります。

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