【土地活用の３つの道】
こんにちは。一級建築士のMac建築デザイン研究所の代表 安田です。
今日は、「土地をどう活かすか」というテーマでお話しします。
実は、土地活用には大きく分けて３つの方法があります。
1️⃣ 貸ガレージ
2️⃣ コンビニやレストランなどに土地を貸して、地代を得る
3️⃣ 賃貸マンション経営
この３つの中で、最近特に注目されているのが「賃貸マンション経営」です。
なぜかというと―国の“優遇税制”を使えるからなんです。
なぜ優遇されているのか？
日本の経済って、「お金が回ること」で成り立っています。
もし資産家の方が現金をため込んで“じ〜っと”していたら、経済は止まってしまいます。
だからこそ、国は土地を活用する人に「税の優遇」を与えているんです。
固定資産税の優遇
たとえば更地（何も建っていない土地）をそのままにしておくと、固定資産税は高いままです。
でも、賃貸マンションを建てると、200㎡までの部分はなんと６分の１に！
建物にかかる固定資産税も、かなり抑えられています。
相続税対策としての強さ
ここが一番のポイントです。
たとえば3億円の現金を相続する場合、相続税は約9600万円。
つまり、手元に残るのは2億400万円ほどになってしまいます。
でも、この現金を土地と建物に変えると話が変わります。
- 手持ちの現金で、3億円の土地を買う → 相続税評価額は約1億5000万円
- 融資を受けて、3億円の建物を建てる → 評価額は同じく約1億5000万円
合計6億円の資産だけど、評価額は合わせて3億円。
そこに3億円の借入をしていれば、プラスマイナスゼロ。
つまり、相続税をほとんど払わずに済むというわけです。
要は、現金よりも“活かす”ことが節税につながるということなんですね。
ただし、落とし穴があります
ここで気をつけたいのが、「相続税対策だけで動くこと」。
実際、大手ハウスメーカーの営業マンが「相続税対策になりますよ！」と勧めてくるケース、
私も何度も見てきました。
でも、計画書をよく見ると―
「家賃収入から経費を引いたら赤字」なんてことも珍しくありません。
赤字のままでは、いずれ行き詰まります。
相続税を節約しても、マンションを手放すことになったら本末転倒です。
サブリース契約には要注意！
そしてもうひとつの落とし穴が「サブリース契約（＝一括借り上げ）」です。
営業トークでは「空室でも家賃が入りますから安心です」と言われますが、
実際はそうではありません。
契約書には「家賃の見直し」や「契約解除」の条項があり、
いざとなったら切られるケースが後を絶ちません。詳しくは過去ブログ「【賃貸設計のリアル：サブリース警告 vol.1】「安心」の落とし穴：サブリース契約の本当のリスクとは？」
正直に言うと、私はこの仕組みを「地獄の入り口」だと思っています。
今日のまとめ
✅ 賃貸マンション経営は、相続税対策としては非常に有効。
✅ でも、黒字経営であることが絶対条件。
✅ サブリース契約は、契約内容を必ず細かく確認すること。
相続税の話は少し難しく感じるかもしれませんが、
要は「人が住んで、経済が動く仕組みをつくる」ということ。
建築は、税金の話でもありながら、
実は「人の暮らしをどう活かすか」という話でもあります。
建てる前に、数字だけではなく、人の目線で本当に成り立つ計画かを見てほしい。
それが、私たち建築士の役割だと思っています。
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