賃貸経営成功7の鍵：銀行に融資させる技術

これから賃貸マンションを建てる方々に、一級建築士としての経験から心からお伝えしたい。
人任せではなく、自ら学び、選び、動くことが成功の鍵です。

そのために今、これまでの経験を凝縮し、
賃貸経営成功の「12の鍵」として整理しました。
ぜひ、満室になるマンション経営とあなたの未来のために、お付き合いください。

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賃貸マンション経営において、「融資がつくかどうか」は大きな分かれ道です。
よく「自己資金が1割必要」と言われますが、実際は“事業計画次第でフルローン（全額融資）も可能”なのです。

では、そのために必要なことは何でしょうか？

銀行は「優秀な事業計画」なら融資します

最近は金融庁の指導もあり、銀行の融資審査はより慎重になっています。
行員からは「厳格な審査があります」「自己資金1割が必要です」と言われることもあります。

でも、私はこれまで100回以上の融資交渉を通して、ある結論にたどり着きました。

銀行は、明確な審査基準を持っていない。

彼らは私たちが提出した事業計画書をチェックすることはできても、自分たちではつくれないのです。

合格する事業計画は「逆算」でつくる

私はこれまでの経験から、
「このポイントを押さえれば、銀行はOKを出す」
という融資審査の“クセ”を読み解いてきました。

だからこそ、いまでは銀行にとって“通しやすい”事業計画書を逆算して作成することができます。

ただし、ここで大切なことがあります。

虚偽の計画は絶対につくらない。

もし誤魔化した計画で融資を引き出せば、後々オーナー様が破綻しかねません。
私は、神に誓って安全な計画しか立てません。

つまり、優れた敷地条件（立地・交通・街の魅力・需要）がない限り、
無理に事業を進めることはしません。それが私のポリシーです。

ちょっと聞いてください。こんな話も…

ケース①：都市銀行の建築会社縛り

10年ほど前、とある都市銀行（ひらがな3文字）に融資を申し込んだところ、
「当行が指定する建築会社でないと融資できません」と言われました。

これって…銀行法的にどうなの？と疑いたくなりますよね。

いまは少し改善されているかもしれませんが、銀行の“建築会社指定”には注意が必要です。

ケース②：「ビジネスマッチング」の罠

「まずは資金の相談を」と銀行へ行くと、行員からこう言われることがあります。

「建築会社はもうお決まりですか？ よろしければご紹介できますよ」

そうして20～30社のリストを見せられ、なんとなく「じゃあこの2社で」と選んでしまう。
…これ、実は大きな落とし穴なんです。

実際にその会社に工事を依頼すると、建築会社は銀行に対して“ビジネスマッチング料”として3〜5%の手数料を支払います。

たとえば工事費が5億円なら、1500万円〜2500万円。
もちろんこれは建築費に上乗せされて、最終的にはオーナー様が払うことになります。

お金を引き出すのは「信頼される設計」

銀行に「この計画なら安心して融資できる」と思わせるには、
安全性と収益性の両方を満たす設計力が不可欠です。

・立地の力をどう活かすか
・入居者ニーズにどう応えるか
・無理のないキャッシュフロー設計ができているか

これらを丁寧に積み上げてはじめて、「銀行が融資したくなる設計」になります。

最後に

建築の設計というのは、見た目のデザインだけではありません。
数字と現実に基づいた「事業の土台」をつくること。

そして、オーナー様が安心して10年後、20年後も経営を続けられるような道筋を描くこと。

それが、私の仕事です。

▶︎ 3営業日経っても返事がない場合はこちらにご連絡ください： mac.design.architecture@gmail.com