高騰する建築費でも儲かる賃貸事業提案:魔法のアウトドアリビングとその魅力

    土曜日の遅い朝。アウトドアリビングでブランチを楽しむ。

    それが私の至福の時間。

    厚切りベーコンをカリッカリに焼く。オムレツはむずかしいから目玉焼きにする。じつは目玉焼きにもコツがある。卵白が焦げてかたくならないようにしながら、卵黄を半熟にしあげる。最近わたしが取得した技である。

    よく冷えたマンゴージュースと薫り高いコーヒー。季節のフルーツをあしらったプレーンヨーグルト。
    メインは京都、進々堂の最高峰食パン「醍醐味」である。 

    超厚切りにしてカルピスの特選バターをたっぷりのせる。こんがりキツネ色の醍醐味が艶っぽく光る。

    バルミューダのザ・スピーカが奏でる控えめなハワイアン。気分はもう、ハレクラニ On the Beach at Waikiki のラナイである。

    チチッ、チチッ、と小鳥が遊びに来てくれることもある。

    そんなリラックスした朝を、アウトドアリビングという魔法の空間で迎えることができたなら、心から幸せを感じるでしょう。

    目次

    アウトドアリビングのある豊かな暮らし。

    (仮称)広瀬川パーク・レジデンス 

    この試みは、たぶん賃貸マンションではじめてだろう。

    場所は群馬県前橋市でいちばん美しい場所「広瀬川パーク前」。広瀬川は前橋市の中心街から徒歩10分と、アクセスも最高だ。

    ちなみに、間取りはこうなっています。

    ついでにちょっと、アウトドアリビングの秘密についてお話させてもらっていいですか?

    「建ぺい率」という言葉をお聞きになった方は多いかと思いますが、その兄弟に「容積率」というものがあるんです。

    容積率とは、その敷地に建てられる建物の総面積の上限を規制するもの。つまり、土地に対してどれだけの面積の建物を建てられるかという基準です。

    ところが、アウトドアリビングはほとんど面積にカウントされないので、お得なんです。そう、ボーナス的存在なんです。

    早速、このアウトドアリビングのある賃貸マンションについてご紹介します!

    建蔽率に関して、ボーナス的な要素があるとのことですが、具体的にどのようにお得なの?

    マンションオーナーは知らないと損する、お得なアウトドアリビングの秘密

    上のイラストは、容積率のケーススタディです。

    《建ぺい率》たとえば土地の広さが300㎡だとして、建蔽率が70%と定められていたら、建てることができるのは210㎡です。   とても単純です。

    《容積率》 複雑怪奇なので、単純化してお伝えします。

      容積率が200%の場合、300㎡×200%=600㎡。これがその土地に建てられるMaxです。Aタイプの室内面積は約50㎡なので、600㎡÷50㎡=12戸が総戸数となります。同じ12戸でも、図に示すようにいろいろな設計が可能になります。

     A : 1フロア4戸×3階建て=12戸

     B  :  1フロア3戸×4階建て=12戸

     C   :   1フロア2戸×6階建て=12戸

      もちろん高さ規制などもあるので、気を付けないといけませんが、要するに総戸数は12戸なのです。

    アウトドアリビングは約10㎡です。10㎡は約6帖です。 6帖もあれば、余裕でダイニングテーブルをおけます。ビーチベッドもおけそうですね。シエスタに最適。

    もし建築基準法で、アウトドアリビングを室内面積にカウントされると、600㎡÷60㎡=10戸が総戸数となります。2戸も減ってしましました。これでは採算が取れません。

    ところが建築基準法では、アウトドアリビングは室内面積にほぼカウントされないので、12戸つくることができます。
    プラス2戸は大きいです。土地活用率が20%もアップするわけです!
    家賃も高く設定できます!

    建築基準法ではカウントされないが、入居募集としてはカウントするという、秘術をご紹介しました。

    最後にすごく大事なこと、建築費の話。 
    アウトドアリビングをつくる建築費と、ベランダをつくるの建築費は同じです。

    幅1.2m×長さ8mのベランダをつくっても、入居者にとってそれは単なるオマケです。

    アウトドアリビングなら立派な専有面積となり、室内とはまたちがう魅力的なスペースになります。

    マンションの家賃を高く保つ秘訣

    初めてハワイに行ったとき、濡れた水着をラナイのベンチで乾かしました。ちょっとABCストアへ行ってマカデミアナッツを買ってきたら、水着は洗面所に移動されていました。

     “Do not hang laundry on the lanai” のメッセージカード  

    なるほど・・・みんなでルールを守ってこそ、ワイキキの景観が保たれるのです。

    ハワイコンドミニアム
    日本のマンション

    ハワイのコンドミニアムと日本のマンション、なぜこうも違うのでしょう?

    先進国と後進国? 富裕層と貧困層?
    アカヌケた人と、ダサい集団?

    いえいえ、そんなたいそうな問題ではございません。日本のマンションのベランダには洗濯物が干してある。ただそれだけの違いです。 

    でもね、マンションは生活の場ですから、物干し場は必要なんです。乾燥機があっても、たまには日光に当てたいですよね。

    洗濯物を干さないから、景観を保て、建物としての価値が上がる

    広瀬川パーク・レジデンスでは、アウトドアリビングとは別に、サービスバルコニーを設けました。
    「洗濯物はここで干してくださいね」と、ちゃんと受け皿を作ってあげないと、ルールは維持できません、よね。

    はい、ここであなたに質問です。ハワイのホテルのラナイに、エアコンの室外機やトユはあるでしょうか?

    答えは「NO」です。

    ハワイのラナイには、エアコンの室外機もトユもありません。トユがないのは気候のお陰ですが、エアコンの室外機がないのは、興ざめさせない工夫です。

    建物は表舞台と裏舞台を明確に分けて設計しないと、美観と便利性が保たれません。

    広瀬川パーク・レジデンスでは、表側には洗濯物干しはもちろん、エアコンの室外機も給湯器も、トユですらも見えない工夫をしています。お部屋の換気やレンジフードの排気もすべて裏側へもっていきました。 

    こうすることで、家賃を高く設定できるのです。築年数が古くなっても美観が保たれていると、家賃を下げずにすみます。

    もう一つのバルコニーで生活感の出てしまう洗濯物を干すので
    アウトドアリビングはすっきりとリラックスできるおしゃれな空間として使えるのね!

    日本にもある景観を大切にした、高く売れるマンションの一例

    これは、私がずっと昔から住みたいと思っていた「日興御所前スカイマンション」です。

    1976年9月に完成しました。なんと、築50年!

    私が注目していた理由は、管理がとてもしっかりしているからです。ガーデンの手入れもエントランスの掃除もバッチリ。なんたって、洗濯物が一枚も干してない!

    こんなマンションが日本にもあるのですね。これは分譲マンションで、築50年でも高く売れます。

    賃貸に出している人もいるとは思いますが、空き部屋を見かけたことがありません。

    日興御所前スカイマンション

    こうした、景観というこだわりをマンションに加えることで、築年数が経っても価値が下がることない価値あるマンションを作ることで永続的に安定した不動産収益を得ることが可能になります。

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